El Arte de Calcular el Precio de Compra en NPL
En el mercado secundario de deuda en España, el éxito no se determina en la fase de recobro, sino en el momento de la compra. Adquirir un Non-Performing Loan (NPL) requiere un equilibrismo preciso entre dos métricas fundamentales: el LTV (Loan-to-Value) y la Quita (Haircut).
A continuación, desglosamos cómo utilizar estos indicadores para blindar tu rentabilidad.
1. El LTV (Loan-to-Value): La Red de Seguridad
El LTV relaciona el importe del préstamo con el valor de mercado del activo que lo garantiza (el colateral). En NPL, no miramos el LTV del momento de concesión, sino el LTV Actual.
$$LTV_{actual} = \frac{\text{Deuda Pendiente (Principal + Intereses)}}{\text{Valor de Mercado Actual (VMA)}} \times 100$$
Por qué el LTV es engañoso en NPL
Un LTV del 100% en un préstamo fallido es una señal de alerta roja. Para un inversor de deuda distressed, el objetivo es que el LTV de Entrada (LTV de compra) sea lo suficientemente bajo para absorber:
- Gastos legales y de gestión.
- Costes de mantenimiento y comunidad (IBI, cuotas pendientes).
- El factor tiempo (el coste de oportunidad del capital).
2. La Quita (Haircut): Tu Margen de Maniobra
La quita es el descuento que aplicas sobre el valor nominal de la deuda (Face Value). En España, dependiendo de si el préstamo es secured (con garantía inmobiliaria) o unsecured (sin garantía), las quitas pueden oscilar entre el 30% y el 90%.
Para asegurar la rentabilidad, la quita debe cubrir el riesgo de que el colateral se deprecie o que el proceso judicial se alargue más de lo previsto (media actual en España: 18-36 meses).
3. Hoja de Ruta: Calculando el Precio de Oferta (Bid Price)
Para llegar al precio de compra ideal, no restamos un porcentaje al azar. Seguimos un modelo de flujo de caja descontado invertido:
Paso A: Determinar el Valor Neto de Liquidación (VNL)
Calcula cuánto dinero «limpio» obtendrías si vendieras el inmueble hoy mismo tras una ejecución.
- Valor de Venta Rápida (VVR): Suele ser un 15-20% inferior al valor de mercado.
- Gastos de Adquisición y Venta: (ITP, notaría, registro, comisión inmobiliaria).
- Gastos de Posesión: IBI impagado, comunidad, seguros.
Paso B: Aplicar la Tasa de Descuento (TIR Objetivo)
Si esperas que el proceso dure 2 años y buscas una rentabilidad (TIR) del 15% anual, debes descontar esos flujos.
La Fórmula Simplificada del Precio de Compra:
$$Precio = \frac{VNL}{(1 + r)^n}$$
Donde r es tu rentabilidad deseada y n el número de años estimado para el recobro.
4. Factores Correctores en el Mercado Español
No todos los LTV del 60% son iguales. En tu análisis debes aplicar penalizaciones según:
- Estado de Ocupación: Un activo con «okupas» o inquilinos de renta antigua requiere una quita adicional de entre un 20% y un 40% sobre el valor del colateral.
- Ubicación: En Madrid o Barcelona, la liquidez es alta (menor riesgo, menor quita). En zonas rurales, el riesgo de iliquidez exige un descuento mucho mayor.
- Cargas Preferentes: En España, las deudas de comunidad y el IBI de los años corrientes y anteriores tienen preferencia sobre la hipoteca. Réstalos siempre del precio de oferta.
Conclusión
Calcular el precio de compra de un NPL no es solo aplicar un descuento al principal. Es un ejercicio de previsión donde el LTV te dice cuánto riesgo asumes y la Quita define cuánto dinero ganarás. La rentabilidad se asegura cuando el precio de compra permite una salida rentable incluso en el peor escenario judicial.
