Diseñamos estructuras de inversión para capitales que exigen
seguridad jurídica y retornos predecibles.
Ecosistema integral de 6 etapas para transformar posiciones de deuda hipotecaria en activos inmobiliarios líquidos, con margen institucional garantizado por colateral real y marco regulatorio español favorable.
Estrategia de Margen Financiero
Operamos bajo la modalidad de cesión de crédito hipotecario (Art. 1526 Código Civil), adquiriendo la posición acreedora con descuento hasta del 45-55% sobre el nominal de deuda, sin exposición a sobrepujas en subasta pública.
A diferencia de la adjudicación directa (75% VT según Art. 671 LEC), nuestro modelo captura el diferencial entre el precio de adquisición de la deuda y el Valor de Tasación del activo subyacente, generando margen institucional desde el momento de la compra.
«El margen real no proviene del excedente VT/deuda, sino del descuento aplicado sobre el nominal al adquirir la posición acreedora en mercado secundario.»
Cálculo de ROI Simplificado
Ecosistema de 6 Etapas
Cada fase incluye validación documental, trazabilidad física y reporting transparente
Screening Inicial
Perfilado y Filtro
Definición del perfil inversor y aplicación de filtros objetivos: ubicación core, LTV <55%, VT/deuda ≥1.25x, ausencia de ocupación vulnerable.
Pre-Selección
Curación de Oportunidades
Presentación de máximo 5 posiciones NPL validadas, con informe ejecutivo que incluye VT, deuda nominal, y proyección de margen.
Due Diligence
Validación Técnica 1:1
Obtención y cruce de: certificado de deuda actualizado, VCA actualizado, nota simple registral, informe de ocupación físico y estado procesal exacto.
Estructuración
Modelización Financiera
Cálculo de inversión total con costes agregados (legal, servicing, reforma, impuestos), validación de ROI ≥12% anualizado y definición de estrategia de exit.
Ejecución
Gestión Procesal y Adquisición
Firma de cesión de crédito, notificación al deudor (Art. 1527 CC), seguimiento de ejecución hipotecaria y gestión de adjudicación o venta directa.
Exit y Reporting
Liquidez y Transparencia
Comercialización del activo, inscripción registral, distribución de retornos y reporting mensual con trazabilidad documental completa.
Marco de Validación NPL
Verificación 1:1
Cruce obligatorio de certificado de deuda, tasación homologada y registro de propiedad para confirmar titularidad, carga hipotecaria y estado de impago.
VT vs. Mercado
El Valor de Tasación no es precio de venta. Validamos con fuentes oficiales (INE, Idealista, Fotocasa) y aplicamos descuento de liquidez del 10-15%.
Plazos Reales
Horizonte 14-24 meses en España (2026): 6-9m para lanzamiento de ejecución + 8-15m para subasta/adjudicación. Buffer del 20% incluido.
ROI Conservador
Cálculo con fórmula simplificada [VT – Inversión Total] / Inversión Total. Umbral mínimo: 12% anualizado residencial; 15-22% locales.
Estructura de Costes Consolidada
Todos los costes operativos se consolidan en una única partida para facilitar la toma de decisiones y el cálculo de ROI.
Margen de seguridad del 15-20% sobre costes estimados para imprevistos operativos.
Todos los conceptos se validan 1:1 con documentación física antes del compromiso de inversión.
Política de Gestión de Riesgos
✕ Criterios de Exclusión
- • Activos con inquilinos vulnerables (Ley 19/2021) o ocupación conflictiva sin vía de desalojo clara
- • Deudas con litigiosidad compleja (nulidad de cláusulas, reclamaciones de consumo)
- • Deterioro estructural no cuantificado o costes de rehabilitación >25% VT
- • Ubicaciones con caída de valor >5% anual en últimos 24 meses (fuente: INE/Idealista)
✓ Mecanismos de Mitigación
- • Buffer de liquidez del 15-20% sobre inversión total para imprevistos operativos
- • Seguro de título y responsabilidad civil profesional para cubrir defectos registrales
- • Acuerdos de servicing con SLA definido: reporting mensual, gestión procesal, seguimiento de cobros
- • Estrategia de salida dual: venta inmediata con descuento de liquidez vs. alquiler temporal para cashflow
Cronograma Estimado de Ejecución
Horizonte realista para España en 2026
Fase 1: Adquisición y Preparación (Mes 0-3)
Due diligence, firma de contrato de cesión, notificación al deudor (Art. 1527 CC), preparación de demanda de ejecución hipotecaria.
Fase 2: Proceso Judicial (Mes 4-12)
Admisión a trámite, requerimiento de pago, oposición (si la hubiera), señalamiento de subasta. Duración variable según juzgado.
Fase 3: Subasta y Adjudicación (Mes 13-20)
Publicación en BOE/BOP, celebración de subasta (75% VT como tipo inicial), posible adjudicación al acreedor si no hay postores.
Fase 4: Posadjudicación y Exit (Mes 21-24+)
Inscripción registral, gestión de ocupación (si aplica), reformas mínimas, comercialización y venta con margen institucional.
¿Listo para evaluar oportunidades validadas?
Nuestro equipo realiza una preselección rigurosa bajo nuestro marco de 4 pilares. Si su perfil de inversor se alinea con nuestra metodología, le presentaremos activos con trazabilidad física verificada y ROI ≥12% anualizado.
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