Diferencias fiscales entre cesión de remate y compra directa de inmueble
Cuando se invierte en inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias o activos bancarios, la fiscalidad puede marcar la diferencia entre una operación rentable y una mediocre. Dos vías habituales son la cesión de remate y la compra directa del inmueble, pero no tributan igual. Entender esto es clave antes de firmar nada.
1. ¿Qué es cada figura, en una frase?
- Cesión de remate: compras el derecho del adjudicatario en una subasta judicial antes de que el inmueble se inscriba a su nombre.
- Compra directa: compras un inmueble ya inscrito (a banco, fondo o particular) mediante compraventa tradicional.
Vamos a lo importante: los impuestos.
2. Fiscalidad en la cesión de remate
Impuestos principales
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Se paga una sola vez
- Base imponible: precio de la cesión (no el valor de adjudicación ni el valor de mercado)
- Tipo: según la CCAA (normalmente entre 6 % y 10 %)
👉 Gran ventaja: si la cesión está bien estructurada, no hay doble tributación.
Lo que NO se paga
- ❌ IVA
- ❌ AJD adicional por la adjudicación
- ❌ Plusvalía municipal (la paga el ejecutado, no el cesionario)
Clave fiscal
Si el cesionario se subroga correctamente en la posición del adjudicatario antes de la inscripción, Hacienda considera una única transmisión.
3. Fiscalidad en la compra directa de inmueble
Aquí la fiscalidad es más “clásica”, pero normalmente más cara.
Escenario 1: Compra a banco o fondo
- IVA:
- 10 % si es vivienda (si es primera entrega)
- 21 % si es local o garaje no vinculado
- AJD: entre 1 % y 1,5 % según CCAA
👉 IVA + AJD = impacto fiscal alto
Escenario 2: Compra de segunda transmisión
- ITP:
- Sobre el precio de compraventa
- Tipo autonómico (6 %–10 %)
Además
- Plusvalía municipal (normalmente la paga el vendedor, pero ojo a lo que se pacta)
- Mayor control de valores por parte de Hacienda
4. Comparativa rápida
| Concepto | Cesión de remate | Compra directa |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP | ITP o IVA + AJD |
| Base imponible | Precio de cesión | Precio de compra |
| Doble imposición | ❌ No | ❌ No |
| Carga fiscal total | Baja / optimizable | Media / alta |
| Complejidad jurídica | Alta | Baja |
| Potencial de ahorro | Muy alto | Limitado |
5. ¿Cuál es fiscalmente más eficiente?
En la mayoría de operaciones de valor, la cesión de remate es claramente más eficiente a nivel fiscal, siempre que:
- Se haga antes de la inscripción registral
- Esté bien documentada
- Se asesore correctamente (esto no es DIY)
La compra directa es más sencilla, pero normalmente más cara en impuestos y con menos margen de optimización.
6. Conclusión clara
- Si buscas simplicidad → compra directa
- Si buscas máxima rentabilidad y ahorro fiscal → cesión de remate
- Si inviertes de forma recurrente, la fiscalidad no es un detalle, es una palanca de beneficio
En operaciones ajustadas, la diferencia fiscal puede decidir si ganas o no dinero.
